قد يواجه المستأجر عند مغادرة شقته في دبي تكاليف لم تكن ضمن حساباته، خصوصاً عندما يطالبه المالك أو المكتب العقاري بدفع رسوم إضافية مقابل التنظيف، أو مكافحة الحشرات، أو إعادة طلاء الجدران قبل إعادة مبلغ التأمين. وبالنسبة للسكان الذين يتعاملون أساساً مع ارتفاع تكاليف المعيشة في دبي، قد تشكل هذه الرسوم عبئاً إضافياً عند الانتقال إلى منزل جديد. لكن هل يحق للمالك فرضها تلقائياً؟ أم أن مسؤولية المستأجر تعتمد على حالة العقار وشروط عقد الإيجار؟
بشكل عام، يتوقف الأمر على ما إذا كانت الشقة قد تعرضت لأضرار تتجاوز الاستخدام الطبيعي، وعلى ما إذا كان العقد يتضمن التزامات محددة يجب تنفيذها عند تسليم الوحدة.
ماذا يطلب قانون الإيجارات في دبي من المستأجر؟
يُلزم قانون الإيجارات في دبي المستأجر بالمحافظة على العقار المؤجر بصورة معقولة طوال مدة الإيجار. وبموجب المادة 19 من القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، يجب على المستأجر دفع الإيجار في مواعيده والمحافظة على العقار كما يحافظ الشخص المعتاد على ممتلكاته الخاصة. كما لا يجوز له إجراء تغييرات أو أعمال صيانة أو ترميم من دون موافقة المالك والحصول على التراخيص المطلوبة من الجهات المختصة.
وبمعنى عملي، يجب على المستأجر تجنب إتلاف الشقة أو إجراء تعديلات غير مصرح بها، وتسليمها في حالة مقبولة عند انتهاء مدة الإيجار. لكن ذلك لا يعني أن كل علامة بسيطة على الجدران أو كل أثر ناتج عن الاستخدام اليومي يبرر خصم رسوم من مبلغ التأمين.
هل يجب إعادة الشقة بالحالة نفسها تماماً؟
يميّز قانون دبي بين الضرر الفعلي وبين الاستهلاك الطبيعي الناتج عن السكن والاستخدام المعتاد. وتنص المادة 21 من قانون الإيجارات في دبي على أن المستأجر يجب أن يسلّم العقار عند انتهاء العقد بالحالة نفسها التي تسلمه بها، باستثناء الاستهلاك الطبيعي أو الأضرار الناتجة عن أسباب خارجة عن إرادته. وفي حال وجود خلاف بين الطرفين حول حالة العقار، يمكن إحالة النزاع إلى الجهة المختصة للفصل فيه.
وتكتسب هذه النقطة أهمية خاصة ضمن نمط الحياة في دبي، حيث يقيم كثير من السكان في الشقق المستأجرة لفترات طويلة، ومن الطبيعي أن تظهر بعض آثار الاستخدام اليومي مع مرور الوقت.
فعلى سبيل المثال، قد يُعتبر بهتان الطلاء أو ظهور خدوش بسيطة أو آثار عادية على الجدران جزءاً من الاستهلاك الطبيعي، بحسب مدة الإقامة وحالة الشقة عند الاستلام. أما الثقوب الكبيرة، أو البقع الشديدة، أو تغيير لون الجدران من دون إذن، أو كسر التجهيزات، فقد تعد أضراراً تستوجب الإصلاح.
هل يحق للمالك فرض رسوم تنظيف؟
قد يطالب المالك أو المكتب العقاري برسوم تنظيف إذا تم تسليم الشقة في حالة غير نظيفة بشكل واضح، أو إذا كان عقد الإيجار ينص صراحة على إجراء تنظيف مهني قبل التسليم. لكن لا يفترض أن تصبح رسوم التنظيف إلزامية تلقائياً لمجرد أن المستأجر يغادر العقار.
قبل قبول هذه الرسوم، من الأفضل أن يتحقق المستأجر من النقاط التالية:
- هل ينص عقد الإيجار على ضرورة إجراء تنظيف مهني عند المغادرة؟
- هل حالة الشقة تتجاوز بالفعل آثار الاستخدام اليومي العادي؟
- هل قدم المالك صوراً أو تقرير معاينة أو فاتورة توضح سبب الخصم؟
- هل توجد صور أو وثيقة لحالة الشقة عند بداية الإيجار للمقارنة؟
إذا سلّم المستأجر الشقة نظيفة وبحالة معقولة، يمكنه الاعتراض على رسوم تنظيف غير مبررة أو مبالغ فيها.
هل يمكن تحميل المستأجر تكاليف مكافحة الحشرات؟
تعتمد مسؤولية دفع تكاليف مكافحة الحشرات على سبب المشكلة وظروف ظهورها. إذا كانت المشكلة ناتجة عن إهمال واضح في النظافة أو سوء استخدام من جانب المستأجر، فقد يطالب المالك بتحمل تكلفة المعالجة.
أما إذا كانت الحشرات مرتبطة بحالة المبنى، أو المناطق المشتركة، أو مشكلة قائمة قبل الإيجار، أو خلل إنشائي يسمح بدخولها، فقد يكون من حق المستأجر الاعتراض على تحميله التكلفة. وفي هذه الحالة، يُنصح بطلب تقرير المعاينة أو أي دليل يوضح سبب اعتبار المستأجر مسؤولاً عن العلاج المطلوب.
هل يتحمل المستأجر تكلفة إعادة الدهان؟
تُعد تكاليف الدهان من أكثر أسباب الخلاف شيوعاً بين المالك والمستأجر عند إخلاء الشقق في دبي. قد يكون من حق المالك المطالبة بتكلفة إعادة الدهان إذا تعرضت الجدران لأضرار واضحة تتجاوز الاستهلاك الطبيعي، مثل البقع الكبيرة، أو الثقوب الكثيرة، أو تغيير اللون من دون موافقة، أو التلف الذي لا ينتج عادة عن السكن العادي.
وقد تكون المطالبة مبررة أيضاً إذا كان عقد الإيجار يتضمن بنداً واضحاً يلزم المستأجر بإعادة طلاء الوحدة أو إعادتها إلى حالة محددة عند المغادرة.
لكن تلاشي لون الطلاء مع الوقت أو وجود آثار بسيطة بسبب الاستخدام المعتاد لا يعني تلقائياً أن المستأجر يجب أن يدفع تكلفة إعادة دهان الشقة بالكامل.
ماذا يحدث لمبلغ التأمين؟
يجمع كثير من الملاك في دبي مبلغ تأمين عند توقيع عقد الإيجار، بهدف تغطية أي أعمال صيانة أو أضرار محتملة بعد انتهاء العقد. وبحسب المادة 20 من القانون رقم (26) لسنة 2007، يحق للمالك تحصيل مبلغ تأمين عند بداية العقد لضمان صيانة العقار عند انتهاء الإيجار، لكنه ملزم بإعادة هذا المبلغ أو الرصيد المتبقي منه إلى المستأجر عند انتهاء العقد.
وهذا يعني أن المالك لا يحق له الاحتفاظ بكامل مبلغ التأمين من دون توضيح. وإذا تم خصم رسوم للتنظيف أو مكافحة الحشرات أو الدهان، يمكن للمستأجر طلب أدلة توضح:
- طبيعة العمل المطلوب تنفيذه.
- سبب تحميل المستأجر المسؤولية.
- قيمة الرسوم المطلوبة.
- الفواتير أو عروض الأسعار أو صور المعاينة المرتبطة بالخصم.
ماذا يجب أن يفعل المستأجر قبل مغادرة الشقة؟
ينبغي للسكان الذين يخططون لمغادرة منزل مستأجر الاستعداد جيداً قبل موعد التسليم، خصوصاً أن نفقات الانتقال قد تزيد الضغط على تكاليف المعيشة في دبي. ومن الخطوات المفيدة:
- مراجعة عقد الإيجار لمعرفة الالتزامات المتعلقة بالتنظيف أو الدهان أو الإصلاحات.
- التقاط صور ومقاطع فيديو مؤرخة لجميع أجزاء الشقة قبل تسليمها.
- الاحتفاظ بأي مراسلات سابقة بشأن الأعطال أو أعمال الصيانة.
- طلب تقرير معاينة مكتوب قبل المغادرة.
- طلب كشف تفصيلي بأي مبالغ يقترح المالك خصمها من التأمين.
- مقارنة حالة الشقة عند المغادرة بالصور أو المستندات المتوفرة من وقت الاستلام.
وجود توثيق واضح قد يساعد المستأجر بشكل كبير إذا نشأ خلاف حول حالة الوحدة أو مبلغ التأمين.
ماذا يفعل المستأجر إذا بدت الرسوم غير عادلة؟
إذا اعتقد المستأجر أن الرسوم المطلوبة مبالغ فيها أو غير مدعومة بأدلة، يمكنه أولاً مطالبة المالك أو المكتب العقاري بتوضيح مكتوب. ويحق له طلب الفواتير، وتقارير المعاينة، والصور قبل وبعد الإخلاء، والبند التعاقدي الذي يستند إليه الخصم.
وإذا لم يتم حل الخلاف بالتراضي، يمكن للمستأجر اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي لطلب الفصل في النزاع المتعلق بمبلغ التأمين أو رسوم الإخلاء. ويختص المركز بالنظر في المنازعات الناتجة عن العلاقات الإيجارية في الإمارة.
الخلاصة
يتحمل المستأجر في دبي مسؤولية إعادة الشقة بحالة جيدة عند انتهاء الإيجار، لكنه لا يكون مسؤولاً عادة عن الاستهلاك الطبيعي الناتج عن الاستخدام اليومي المعقول. وقد تكون رسوم التنظيف أو مكافحة الحشرات أو إعادة الدهان مستحقة إذا وُجد دليل على الإهمال أو الضرر، أو إذا نص عقد الإيجار بوضوح على هذه الالتزامات. أما الخصومات العامة أو غير المدعومة بالمستندات، فيمكن الاعتراض عليها.
وبالنسبة لأي شخص يعيش ضمن نمط الحياة في دبي، فإن فهم حقوقه والتزاماته قبل تسليم مفاتيح العقار قد يساعده على تفادي تكاليف غير متوقعة وحماية مبلغ التأمين الخاص به. هذا المحتوى لأغراض معلوماتية عامة فقط، ولا يُعد استشارة قانونية. يُنصح بالحصول على استشارة قانونية رسمية عند وجود نزاع محدد.